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대학기획

새로운 보금자리 구하기, 이것만은 조심하자!

새 학기가 시작되면서 신입생을 비롯한 많은 학생들이 자취방을 구하기 위해 학교 근처 원룸을 기웃거린다. 하지만 자기가 원했던 자취방을 찾지 못하거나 계약 사기를 당하는 경우가 종종 발생한다. 이러한 문제가 발생하지 않도록 자취방을 구하기 전부터 계약 과정까지, 자취방을 현명하게 마련하는 방법을 공인중개사와 함께 알아보도록 하자●

학생들이 독립을 마음먹게 되면 가장 먼저 떠올리는 것이 바로 자취방 계약이다. 자취방을 알아보고 계약하기 위해 다양한 정보와 수단을 이용하는데 가장 대표적으로 부동산 직거래, 부동산 앱, 부동산 방문 3가지를 꼽을 수 있다. 각 방법 별 장단점과 주의해야 할 요소들을 확인해보자. 부동산 계약 시 꼼꼼하게 살펴봐야 할 사항들과 용어들을 소개하기 위해 양중경 공인중개사와 함께 진행했다.

먼저 부동산 직거래는 말 그대로 계약서를 작성할 때 공인중개사를 선임하지 않고 건물주인과 직접 작성하는 방식이다. 중개수수료가 없는 것이 가장 큰 장점이다. 그러나 신입생이나 사회초년생 같은 경우 부동산 거래가 생소하고 잘 모르기 때문에 불합리하거나 피해를 입는 상황이 발생할 수 있다. 집주인이 건물을 몇 채 소유하고 등기상 소유자와 일치하는지, 건물의 근저당이나 압류 여부 등을 개인이 혼자서 알아내기 쉽지 않다. 결국 중개수수료를 아끼려고 하다 보증금이나 전세금을 손해 볼 수 있다. 
두 번째로, 부동산 앱을 사용하는 방법이다. 장점은 원하는 조건만 설정하면 직접 돌아다니지 않고 부동상 앱으로 편하게 매물을 확인할 수 있다. 초기에는 앱 자체에서 허위매물 단속이 실시돼 유용한 정보를 얻고 부동산 계약을 할 수 있었지만, 현재는 어플의 사각지대를 노린 악덕업자들의 허위매물이 많아졌다. 허위매물은 홍보를 위해 실제 없는 자취방 매물을 올려놓고 문의를 받은 뒤, 질 낮은 매물을 보여주는 방식이다.
마지막으로 부동산을 방문해서 공인중개사와 함께 자취방을 계약하는 방법이다. 직접 부동산 방문을 통해 자취방 시세와 매물을 알아보고 공인중개사에게 중개수수료를 지불해 계약서를 함께 작성한다. 공인중개사는 건물주의 인적 사항과 건물과 관련된 정보들을 파악하는 역할을 해준다. 


<조심해야 하는 부동산 사기>

허위매물 사기
재학생 A씨는 “부동산 앱을 통해 마음에 드는 자취방을 알아보고 한 부동산에 연락을 했으나, 해당 자취방 대신 다른 매물들의 소개 및 계약을 유도 받았다”고 허위매물 경험을 말했다. 이러첨 미끼용 가짜 매물을 올리거나, 실제 가격과 다른 허위매물을 광고하는 사례도 존재한다. 대부분 피해자는 신입생이나 편입생과 같이 기존 재학생이 아닐 확률이 크다. 이러한 피해를 겪지 않으려면 여러 부동산에 직접 방문해 시세를 알아보는 등 발품을 파는 것이 가장 좋다. 

이중계약 사기
이는 한 대상물에 대한 계약서를 2장 만드는 것으로 임대인과 임차인 사이에 이중계약을 맺어 임차인의 전세금을 편취하는 것을 말한다. 한 사례로 B양이 부동산 직원과 전세계약서를 작성하고 전세금을 부동산 직원에게 송금했으나, 중간에서 부동산 직원이 전세금을 집주인에게 보내지 않고, 월세계약을 맺는 경우이다. B양과 집주인은 이 사실을 알지 못하고 결국 피해를 입게 됐다. 
부동산 계약 시 금전적 사기를 피하기 위해서는 인증된 공인중개사와 계약서를 작성하고 집주인 소유자 명의로 된 계좌번호로 돈을 송금하는 것이 가장 중요하다. 


부동산 방문 전 체크해야 할 항목

1. 동선 파악 및 위치
가장 생각하기 쉬운 것은 본인 동선파악을 하는 것이다. 예를 들어 본인 학과 건물을 많이 가는지, 도서관을 많이 가는지 동선에 따라 학교 어디 근처로 자취방을 구할지 생각해볼 수 있다.

2. 비용 책정하기
전세,월세 여부를 결정하고 비용을 미리 정해 놓으면 방을 알아보기 편하다. 가격대 별로 자취방을 생각해서 위치와 입주날짜를 고려하는 것이 좋다. 보통 본교 근처일 경우 20만 원 후반대에서 30만 원 중반 사이 가격의 자취방 가격이 형성돼 있다. 관리비는 계약 내용에 따라 추가 납부 여부가 정해진다. 보통 도시 가스, 수도세, 전기세 등이 있고 각 만원 안팎정도의 비용을 낸다고 한다. 작년에는 특히 신축 건물의 자취방 가격이 많이 올랐다. 기존 30만 원 중반정도 였던 신축 자취방 월세 가격이 40만 원 가격대로 상승했다. 

3. 일찍 방 구하기
나중에 방을 구하는 것 보다 일찍 방을 구하는 것이 무조건 더 좋다. 늦게 방을 구하게 되면 좋은 방들의 계약이 끝나고 남는 방 위주로 고르게 된다. 같은 건물, 같은 층수여도 채광이나 방 구조와 넓이가 조금씩 다르다. 특히 햇빛이 잘 드는 정도에 따라 온도가 달라지기 때문에 난방요금에 영향을 미친다.  

4. 구체적인 조건 생각하기
자신이 원하는 방의 구조나 형태를 생각해 놓는 것도 자취방을 구하는데 도움이 된다. 자취방 평수와 방 개수가 몇 개인지, 주방이 분리되어 있는지, 발코니가 있는지, 햇빛이 잘 드는지, 벌레가 많이 나오는지 등 여러 가지 조건들을 미리 생각해 볼 수 있다.


부동산 계약 시 이것만은 확인하자!

1. 중개대상물 확인 설명서
중개대상물 확인 설명서는 부동산에서 계약을 하면 필수적으로 작성돼야 한다. 개업공인중개사가 중개가 완료되기 전 중개의뢰인에게 중개대상물의 정보를 설명하는 서류이다. 중개대상 건물의 정보, 소유자, 저당권, 토지면적, 방 평수, 내외부 시설물 상태, 입지조건, 건물 위반사항(주방확장), 중개 수수료 등 전반적인 정보를 제공하는 자료이다. 

2. 부동산매매계약서 및 표준임대차계약서
부동산매매계약서는 부동산 매매, 소유권 이전 시 작성하는 계약서이다. 계약당사자의 인적 사항과 부동산의 자세한 정보, 매매금액 및 지급 시기, 특약사항 등을 표시해야 한다. 임대사업자를 등록한 임대인은 임차인과 임대차계약을 체결할 때 부동산매매계약서와 추가로 표준임대차계약서도 작성해야 한다. 표준임대차계약서는 임차인이 부동산을 임대하는 조건으로 임대인에게 대가를 지불한다는 내용의 문서이다. 작성방법은 계약당사자와 부동산 용도 및 세부 사항, 그리고 계약조건 등 을 명시해야 한다. 일반 부동산계약서와 마찬가지로 특약사항이 존재하는데 임차인에게 불리한 특약사항이 없는지 확인해야 한다. 
공인중개사와 계약서를 작성하는 경우에는 개인이 직접 표준임대차계약서를 작성할 필요가 없다. 계약서 작성 시 특히 보증금, 계약금, 잔금 날짜, 계약 기간을 유심히 살펴봐야 한다. 거래 계좌가 실제 집주인 본인 명의 계좌와 일치하는지, 본인 명의가 아니라면 문의해 볼 필요가 있다.

3. 등기부등본
등기부등본은 해당 건물의 소유주를 확인할 수 있는 자료이다. 등기부등본의 핵심은 표제부, 갑구, 을구이다. 용어들을 살펴보고자 한다. 표제부에는 기본적으로 건물의 위치, 토지면적, 건물면적 등이 나타나 있다. 갑구는 소유권에 관한 사항이다. 예를 들어 건물 매매와 소유자의 기록을 나타낸다. 을구는 소유권 이외의 권리사항이다. 예를 들면 처음 건물을 지을 당시 은행에서 받은 융자가 승계되는 과정, 건물의 대출 정보에 해당한다. 


고은진 기자 kej21@knu.ac.kr
편집 전하연 기자  jhy21@knu.ac.kr


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